주택구입에 따른 세금공제 혜택 3가지 포인트

미국에서 개인이 절세를 하려면 일단 집부터 사야 한다구요?

네. 홈오너가 된다면 납세자의 세금보고는 크게 달라 집니다. 그래서 위에 제목처럼 개인이 절세를 하기위해 집을 사는 것은 미국에서는 필수라고 할 수 있어요. 오늘은 미국에서 홈오너가 되면서 가능한 집과 관련된 공제가능한 내역을 살펴보고 세금을 줄이는 방법에 대해 이야기 하겠습니다.

Itemized Deduction 항목별 공제의 적용

주택 소유에 따라 가장 대표적인 절세 혜택은 Itemized Deduction을 적용할 수 있다는 것이예요. 항목별 공제[Itemized Deduction]에 앞서서 기본공제 Or 표준공제 [Standard Deduction]에 대해 먼저 말씀드려야 하는데요. 기본공제란 말그대로 “기본” 즉, 아무것도 하지 않고 받을 수 있다는 뜻입니다. 예를들어 연봉이 20만불 이라고 할께요. 그런데 W2 소득자라 아무런 공제 적용할 것이 없어요. 이때 IRS에서는 개인 1인당 특정한 기본공제 금액을 소득에서 빼줍니다.

예를들면 2024년의 Standard deduction 금액은 1인 Single 보고시 14,600불, 부부가 MFJ로 보고시 그 두배인 29,200불 입니다. 즉 표준공제를 적용하면 연봉이 20만불인 가정은 세법상 소득이 200,000불이 아닌 170,800불이 됩니다. 표준공제(기본공제)란 그냥 아무것도 없이 기본적으로 빼주는 거예요.

그런데 표준공제 금액은 생각보다 크지가 않아요. 그래서 항목별공제[Itemized Deduction]를 하는거예요. 항목별 공제도 말그대로 “항목별” 입니다. 세법상 인정되는 항목별 영수증을 이것저것 모아서 이것이 표준공제 금액보다 많다면 납세자는 표준공제를 하지 않고 항목별공제를 할 수 있는 거예요. 네. 맞아요. 표준공제냐 목별공제냐 하는 점은 납세자의 “선택” 입니다.

왜 주택구입 혜택 예기하다가 항목별 공제만 얘기하시죠?

네. 맞아요. 미국에서 주택 구입에 따른 세법적 혜택 중 가장 크고 가장 대표적인 것이 항목별공제 Itemized Deduction 이기 때문이예요. 그러면 그 항목이 과연 무엇이냐가 중요한데요. Itemized Deduction의 항목에는 1)의료비, 2)납부한 세금, 3)납부한 이자, 4)기부금, 5)기타공제 의 크게 5가지가 있어요.

의료비, 납부세금, 기타공제 의미 없어요.

의료비는 항목공제의 1번항목이예요. 그런데 실제 이것을 공제하는 분들은 거의 찾아보기 어려워요. 왜냐면 본인소득의 7.5% 이상의 지출된 의료비 비용만을 인정하기 때문이예요. 위에서 처럼 연봉이 20만불이라면 연간 1만5천불의 의료비 지출이 되었을 때 의미가 있습니다. 물론 본인이 지출한 비용만요. 그러니까 흔한 케이스 아니죠.

납부세금도 의미 없어요. 물론 이것도 공제됩니다. 그런데 이것은 한도가 있어요 모든 납부세금을 더해 1만불이죠. 근데 보통 급여가 왠만큼 많아지면 State와 City에 지출된 세금만으로도 1만불이 채워지는 경우가 많습니다. 그러니까 납부세금은 왠만한 사람들이 가만히 있어도 적용받고 또 한도는 1만불 뿐이라 큰 의미는 없는거죠.

기타공제는 말그대로 “기타” 예요. 이것저것도 아닌것이죠. 그래서 일반적인 케이스가 아니예요. 대표적인것이 자연재해 등 재난과 재산의 도난입니다. 이것은 특별한 케이스일 때 입니다. 그밖에 과거에는 적용되는 기타공제가 종종 있었으나 현재는 이 외에 적용되는 케이스를 찾기 어렵습니다.

결국 남는 것은 “납부 이자”와 “기부금”

네. 말씀드리려고 하는 것이 바로 “납부 이자”예요. 이자란 대출이 있을 때 내는 대출의 비용이죠. 그런데 보통 사람들이 어디서 대출을 하죠? 네. 바로 집살 때 큰돈을 대출합니다. 그러니까 집을 사면서 대출이 있다면 그것에 대한 이자를 세금공제 받을 수 있습니다. 이 금액이 현실적으로 Itemized Deduction에서 가장 크게 다가오는 부분이예요.

지불된 이자 혜택이 크다구요? 무제한 공제 인가요?

그렇진 안아요. 현재는 대출금액 원금 75만불 수준에 대한 이자만으로 제한되고 있습니다. 그런데요. 75만불이 작은 금액은 아니예요. 예를들어 주택 구입 첫해이고 1년동안 75만불을 융자 했을 때, 그 이자는 대략 4~5만불 수준이 됩니다. 물론 이자는 금리에 따라 다르죠. 아이러니하게도 융자이율이 높으신 분은 많은 세무적 혜택을 볼 수 있어요. 말씀드린데로 이자 금액의 제한이 아니라 융자 원금의 제한이기 때문이예요.

예를들면 지불된 이자만 봐도 4~5만불이면, 일단 이것만으로도 표준공제금액의 약 2배수준이 됩니다. 맞아요. 이것이 오늘의 결론이예요. “집을 충분한 융자 받아서 사면 세무적으로는 큰 혜택이 된다.” 네. 맞습니다. 집을 사면 Itemized Deduction을 선택하실 수 있어요. 반대로 집을 안사면 Itemized Deduction는 어렵나요?

꼭 그런건 아니겠죠. 특별한 케이스들도 있을테니까요. 그런데 많은분들의 세금보고를 도와드리면서 부동산 융자가 없으면서 Itemized Deduction을 적용해서 세무적으로 유리한 분들은 거의 찾기가 어려웠습니다. 그래서 말씀드릴 수 있어요. “세금을 아끼려면 집을 사세요.”

기부금은 어떤가요?

맞아요. Itemized Deduction에 있어서 기부금도 많이 중요합니다. 그런데 표준공제 금액이 2024년 기준으로, 금액은 부부가 MFJ로 보고시 29,200불이라고 말씀드렸어요. 여기서 State tax를 많이내서 한도 1만불을 채웠다고 볼께요. 의료비 등 기타 다른 것은 현실적이지 않습니다. 그러면 항목별 공제를 위해 2만불 이상의 기부금을 해야 합니다. 이정도의 기부를 하시는 분은 현실에서 많지는 않으신 것 같아요. 20만불 벌면 십일조로 2만불을 내신다구요? 그런데 20만불을 W2 No.1 기준의 총수입을 말합니다. 실수입이 아닌 총수입 기준으로 1/10을 기부하시는 분들은 그리 많지는 않으신 것 같아요.

항목별공제 적용을 위해서는 집을 융자로 사야 해요.

네. 그래서 항목별공제를 위해서는 일단 집을 융자로 구입해야 합니다. 기부금은 그 다음이죠. 일단 융자 이자로 항목별 공제가 적용되고 그 다음에 기부금이 있다면 이것은 추가로 적용된다고 그 의미를 찾는 것이 보다 현실적입니다. 이렇게 집 구매와 소득세 절세는 밀접한 관계를 가집니다.